La tassazione del corrispettivo dipende da un elemento decisivo: il proprietario mantiene o meno un diritto reale sul terreno?

Con la Risposta a interpello n. 51 del 25 febbraio l’Agenzia delle Entrate ha chiarito proprio questo aspetto, pronunciandosi sulla corretta qualificazione fiscale del corrispettivo percepito a seguito della costituzione di un diritto di superficie su terreni agricoli non edificabili, contestualmente alla cessione della nuda proprietà a un soggetto diverso.

Il caso esaminato
L’istante è proprietario, da oltre cinque anni, di fondi agricoli non edificabili e svolge attività agricola ai sensi dell’articolo 2135 c.c., avvalendosi del regime catastale di determinazione del reddito (articolo 32 del TUIR).
Nell’ambito di una pianificazione del passaggio generazionale, intende cedere il diritto di superficie a favore di una società e, contestualmente, la nuda proprietà dei medesimi terreni al figlio.
Il contribuente chiede chiarimenti alla luce della norma di interpretazione autentica introdotta dall’articolo 1, comma 1-bis, del Dl n. 84/2025, che ha precisato l’ambito applicativo dell’articolo 67, comma 1, del TUIR.

Il chiarimento dell’Agenzia
Nella risposta fornita l’Agenzia delle Entrate distingue il trattamento fiscale del corrispettivo in base agli effetti concreti dell’atto posto in essere.

In particolare:

• se il disponente si spoglia integralmente di ogni diritto reale (cedendo contestualmente anche la nuda proprietà), l’operazione è assimilata alla cessione della piena proprietà e genera una plusvalenza imponibile solo se ricorrono i presupposti temporali dell’articolo 67, comma 1, lettera b), TUIR;
• se, invece, il disponente mantiene un diritto reale sui terreni, il corrispettivo è tassato come reddito diverso ai sensi della lettera h) del medesimo articolo.

Nel caso esaminato, trattandosi di terreni agricoli non edificabili posseduti da oltre cinque anni e in assenza di diritti residui, non si realizza alcuna imponibilità.