Acquistare un nuovo immobile all'estero e rivendere quello agevolato in Italia entro due anni non fa perdere i benefici fiscali. Arrivano i chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate sul "cambio casa" transfrontaliero.

Con la Risposta n. 200 del 5 novembre 2026 l'Agenzia delle Entrate ha affrontato il caso di un contribuente, cittadino italiano residente all'estero, che aveva acquistato nel 2025 un'abitazione in Italia usufruendo dell'agevolazione "prima casa" con applicazione dell'aliquota IVA ridotta al 4%. Successivamente, il contribuente aveva acquistato un secondo immobile situato all'estero da adibire a propria abitazione principale, pianificando la vendita dell'immobile originariamente agevolato in Italia entro il termine biennale previsto dalla normativa e prima della scadenza del quinquennio.

Il quesito posto all'Amministrazione finanziaria mirava a chiarire se il combinato disposto dei commi 4 e 4-bis della Nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR – come modificato dalla legge n. 207/2024 che ha innalzato a due anni il termine per la rivendita – consentisse di evitare la decadenza dall'agevolazione "prima casa" anche nell'ipotesi in cui l'immobile acquistato successivamente si trovi all'estero anziché in Italia.

Le conclusioni dell'Agenzia delle Entrate: validità del beneficio con l'immobile estero

L'Agenzia delle Entrate ha chiarito che "una lettura logico-sistematica dei commi 4 e 4-bis della Nota II-bis" consente di conservare il beneficio fiscale fruito per il primo acquisto anche quando il nuovo immobile destinato ad abitazione principale si trova all'estero, purché si proceda alla vendita dell'immobile agevolato preposseduto in Italia nel termine di due anni dal secondo acquisto. Di conseguenza, il contribuente non decade dall'agevolazione "prima casa" italiana a condizione che l'immobile acquistato all'estero venga effettivamente adibito a "dimora abituale" entro il termine biennale. 

Al momento della rivendita entro il quinquennio dell'unità in Italia, concludono le Entrate, il contribuente dovrà presentare all'ufficio competente la documentazione idonea a comprovare l'acquisto all'estero (copia del rogito) e la destinazione a dimora abituale (quali le fatture di fornitura di luce, acqua o gas), munite di apostille e tradotte in lingua italiana in conformità alla Convenzione dell'Aja del 5 ottobre 1961.